石巻での土地探しにおいて、後悔しないための最も確実な方法は、購入前に「登記事項証明書（登記簿謄本）」と「図面」を照らし合わせ、現地とのズレや法的な制限といった隠れたリスクを事前に把握することです。ウイングホーム代表の奥田正武です。私たちは、土地探しから家づくりまで一貫してサポートする中で、書類に隠された「暮らしやすさを左右するサイン」を数多く見てきました。一見すると難しそうな書類ですが、ポイントを絞れば、ご自身でもトラブルの種を見抜くことができます。

なぜ土地の「登記事項証明書」を最初に見る必要があるの？

「気に入った土地が見つかったから、すぐに契約したい！」というお気持ち、本当によくわかります。しかし、不動産の契約に進む前に必ず確認していただきたいのが登記事項証明書です。この書類には、その土地の「過去から現在までの履歴書」がすべて記録されています。ここで特に注目すべきは、以下の2つのポイントです。

• 「権利部（甲区）」に書かれた所有者の情報：現在売りに出されている土地の所有者が、本当に交渉している相手と一致しているかを確認します。相続が未登記のまま放置されている場合、契約手続きが大幅に遅れる可能性があります。
• 「権利部（乙区）」に書かれた抵当権の有無：過去のローンなどの担保（抵当権）が設定されたままになっていないかを確認します。通常は引き渡しまでに抹消されますが、事前に把握しておくことで取引の安全性が高まります。

石巻エリアでも、代々受け継がれてきた土地の中には、名義変更が複雑なままになっているケースが少なくありません。予算内で無理のない家づくりを進めるためにも、まずは書類上の所有関係がクリアであるかを見極めることが大切です。

図面と現地の「ズレ」から見抜くリスクとは？

法務局に備え付けられている「公図」や、測量によって作成された「地積測量図」といった図面は、土地の形状や隣地との境界線を示す重要な書類です。しかし、古い図面の場合、実際の現地の状況と食い違っていることがあります。このズレを放置すると、将来的なトラブルや余計な出費につながるおそれがあります。

例えば、図面上では四角く整った土地に見えても、現地に行くと隣の家のブロック塀や給排水管がこちらの敷地に食い込んでいる（越境している）ケースがあります。また、図面に記載されている面積（公簿面積）と、実際に測量した面積（実測面積）が異なっていることも珍しくありません。面積が狭ければ、希望していた間取りが入らなくなる可能性もあります。図面を手に現地を歩き、「境界杭がすべて正しい位置にあるか」「お隣との境界線に曖昧な部分はないか」を目で見て確認することが、隠れたリスクを回避する第一歩です。

石巻の地域特性に合わせた書類の読み解き方は？

石巻市内で土地を探す際には、全国共通のルールだけでなく、地域の特性や自然環境に配慮した書類の読み解き方が求められます。特に水害リスクや地盤の強弱、過去の土地の使われ方は、その後の基礎工事の費用に大きく影響します。

登記事項証明書の「地目（ちもく）」という項目には、その土地の用途が記録されています。現在が「宅地」であっても、過去の履歴を遡ると「田」や「池」、「雑種地」だったことが分かる場合があります。かつて水に関わる場所だった土地は、地盤が軟弱である可能性が考えられるため、地盤改良工事の予算を多めに見積もっておく必要があります。また、図面から道路との高低差を読み取ることも重要です。道路より低い土地は雨水が流れ込みやすいため、盛土（もりど）や擁壁（ようへき）の設置が必要になり、思わぬコストアップにつながることがあります。書類の行間から、将来必要になる「見えない工事費用」を予測することが、予算内でオーダーメイドの家を叶えるコツです。

売地調査で確認しておきたい「隠れたリスク」

最近、売却相談を受けた土地について、登記事項証明書や公図などの登記情報を確認するとともに、現地調査を行いました。

その際、特に注意したいポイントがいくつかありました。

1．境界杭が見つからない場合

現地を確認したところ、図面上では土地の境界が確認できるものの、実際の現地では境界杭を確認することができませんでした。

土地を売却する際には、買主に安心して引き渡すためにも、境界の確認は重要です。

民法第224条では、境界標の設置・保存に必要な費用について、原則として隣接する土地の所有者が等しい割合で負担することが定められています。

ただし、実際の不動産取引の現場では、土地の売却や建築など、境界の確定を必要としている側が費用を負担するケースが一般的です。

そのため、境界杭が確認できない土地については、売却前に境界確認や境界標の復元が必要となる可能性があり、その費用や期間も考慮しておく必要があります。

2．歩道の切り下げ工事が必要な場合

もう一つ注意したいのが、道路と敷地との接道状況です。

今回の土地には歩道があり、車を敷地内へ出入りさせるためには、歩道の「切り下げ工事」が必要になる可能性があります。

歩道の切り下げとは、車道と歩道の間にある縁石や段差を低くして、車が敷地へスムーズに出入りできるようにする道路の改修工事です。

市販されている段差解消プレートなどを歩道上に設置して対応することは、道路の安全や通行の妨げとなるため、適切な方法ではありません。

必要な場合は、道路管理者への申請・許可等を行ったうえで、正式な工事をする必要があります。

また、この工事費用は原則として土地所有者側の負担となります。

一般的な住宅の場合、工事内容や道路の状況によって異なりますが、費用の目安として50万円～80万円程度になるケースもあります。

土地の価格だけを見るのではなく、「購入後・売却後にどのような費用が発生する可能性があるか」まで確認することが大切です。

3．登記されていない建物にも注意

石巻市周辺の住宅地では、築年数がかなり経過した住宅も多く、登記されていない「未登記家屋」が存在するケースがあります。

未登記家屋の場合、登記事項証明書を取得しても建物の表示が出てこないため、登記情報だけでは建物の存在を確認できないことがあります。

そのような場合には、所有者の方に固定資産税の納税通知書や課税明細書などを確認していただき、土地・建物の課税状況を確認します。

登記情報だけを見て「建物がない」と判断してしまうと、後になって未登記建物が判明するなど、売買手続きに影響する可能性があります。

登記情報だけでは分からないこともある

不動産の売却調査では、登記事項証明書や公図、測量図などの書類を確認するだけでは十分とはいえません。

「登記情報」＋「図面」＋「現地」＋「所有者への確認」

この4つを照らし合わせることで、初めて見えてくる問題があります。

境界杭がない、歩道の切り下げが必要、未登記建物があるなど、一見すると分かりにくい問題が、売却時の費用や手続き、さらには売買価格に影響することもあります。

土地を売る前、買う前には、目に見える土地の状態だけでなく、登記情報や図面から「隠れたリスク」を確認することが大切です。

まとめ：書類の情報を「これからの暮らしやすさ」に変換するために

土地探しで後悔しないためには、登記事項証明書や図面に書かれた数字や文字を、ただの記号として終わらせないことが大切です。そこに書かれた情報が、実際の暮らしにどう影響するのかをプロと一緒に丁寧に読み解いていきましょう。まずは気になる土地の図面を1枚、じっくりと眺めることから始めてみませんか。

参考にFPジャーナル等のコラムもご覧ください。⇩

FPジャーナルのコラムはこちら

空き家ベースのコラムはこちら

持ち家計画のコラムはこちら

よくある質問

なぜ土地の「登記事項証明書」を最初に見る必要があるの？

その土地の過去から現在までの履歴書が記録されているからです。権利部（甲区）で所有者が交渉相手と一致するか（相続が未登記だと手続きが大幅に遅れる可能性）、権利部（乙区）で抵当権が残っていないかを確認します。通常は引き渡しまでに抹消されますが、事前把握で取引の安全性が高まります。

図面と現地の「ズレ」から見抜くリスクとは？

古い公図や地積測量図は現地と食い違うことがあります。隣のブロック塀や給排水管の越境、公簿面積と実測面積の違いで希望の間取りが入らなくなることがあります。図面を手に現地を歩き、境界杭が正しい位置にあるか、境界線に曖昧な部分がないかを目で確認します。

石巻の地域特性に合わせた書類の読み解き方は？

地目が現在宅地でも、過去が田・池・雑種地だと地盤が軟弱な可能性があり、地盤改良の予算を多めに見積もる必要があります。道路より低い土地は雨水が流れ込みやすく、盛土や擁壁で思わぬコストアップにつながることがあります。水害リスクや地盤、過去の使われ方も基礎工事費用に影響します。

売地調査で特に注意したい「隠れたリスク」は？

境界杭が見つからない場合は売却前の境界確認や復元が必要になり得ます（民法第224条では隣接所有者が等しい割合で負担とありますが、現場では必要としている側が負担するケースが一般的）。歩道の切り下げ工事は原則土地所有者負担で、目安として50万円～80万円程度になるケースもあります。未登記家屋は登記に建物が出てこないため、固定資産税の納税通知書等で確認します。