「親から石巻の実家を相続することになったけれど、どうすればいいのだろう」「そろそろ売却の査定を依頼したほうがいいのかな」と、お悩みではありませんか。よくわかります。大切なご家族が遺してくれた資産だからこそ、慎重に進めたいと思う反面、何から手をつければよいか分からず不安になってしまいますよね。

私たちは、石巻市を中心に新築から不動産売買、賃貸、管理までをワンストップでお手伝いしている地元の工務店・不動産プロです。相続不動産の売却は、単に「いくらで売れるか」という価格だけでなく、税金や手続き、そして何よりご家族のこれからの暮らしに深く関わってきます。今回は、査定を依頼する前に知っておくべき、損をしないための基礎知識を分かりやすく整理してお伝えします。

査定額の「高さ」だけで会社を選ばない

相続した不動産を売りに出そうと考えるとき、複数の会社に査定を依頼するケースが多いと思います。その際、どうしても「一番高い査定額を出してくれた会社にお願いしよう」と思いがちですが、ここに最初の落とし穴があります。

不動産の査定額は、あくまで「この価格なら売れる可能性がある」という予想の金額であり、その価格での売却を保証するものではありません。相場よりも極端に高い査定額を提示された場合、いざ売り出しても買い手が見つからず、最終的に何度も値下げを繰り返すことになり、結果として相場より安い価格で手放すことになってしまうケースもあります。

大切なのは、提示された査定額に「しっかりとした根拠があるかどうか」です。石巻の地域特性や、近隣の取引事例、現在の市場動向をふまえて、納得のいく説明をしてくれる会社を選ぶことが、後悔しない売却への第一歩となります。

相続登記の完了と「名義」の確認を最優先にする

査定を依頼する前、あるいは並行して必ず確認しておきたいのが、不動産の「名義」です。実は、相続した土地や建物は、名義変更（相続登記）が完了していないと、正式に売却契約を結ぶことができません。

2024年4月からの相続登記義務化に注意

これまで任意とされていた相続登記ですが、法改正により義務化されました。名義が亡くなった親御さんのままになっている場合、まずは誰がその不動産を引き継ぐのかを遺産分割協議で決定し、登記手続きを行う必要があります。

共有名義にする場合の注意点

「兄弟で均等に分けたいから」と、安易に複数人の共有名義にしてしまうと、将来売却する際に全員の同意が必要になり、手続きが非常に複雑になります。売却して現金で分ける（換価分割）場合でも、代表者1人の名義にしてから売却するなど、事前の整理が欠かせません。こうした手続きの流れについても、不動産のプロに相談しながら進めると安心です。

「売却」以外の選択肢も視野に入れて比較する

相続した家をどうするか考えるとき、「売るしかない」と思い込んでいませんか。実は、建物の状態や立地、ご家族の状況によっては、売却以外の方法が適している場合もあります。

例えば、以下のような選択肢を比較検討してみるのも一つの方法です。

• リノベーションして自分たちで暮らす：思い入れのある実家を、現代の暮らしに合わせて住みやすく改修し、新築よりも予算を抑えてマイホームを手に入れる方法です。
• 賃貸住宅として貸し出す：石巻エリアでの賃貸需要を見極め、リフォームを施して家賃収入を得る資産として活用します。
• 解体して土地として活用・売却する：建物の老朽化が進んでいる場合、あえて更地にすることで、買い手が見つかりやすくなることがあります。

このように、新築・リノベーション・賃貸・売買のすべてに対応できる窓口であれば、一つの方法に偏ることなく、ご家族にとって「ちょうどいい選択肢」を客観的に比較・提案してもらうことができます。

売却時にかかる「税金」と「特例」の存在を知っておく

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税や住民税がかかります。しかし、相続した不動産には、税負担を大幅に軽減できる特例が用意されていることがあります。

代表的なものとして、相続した空き家を売却する際に一定の要件を満たすと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用超えの空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」などがあります。この特例には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」などの期限や、新耐震基準を満たしていること（または耐震改修・解体を行うこと）といった細かな条件が定められています。

こうした税金の特例は、知らずに期間を過ぎてしまうと利用できなくなってしまいます。査定を依頼する段階から、税金面でのアドバイスや、提携する税理士などの専門家を紹介してもらえる体制があるかどうかも、信頼できる会社選びのポイントです。

相続不動産の売却は、単なる手続きではなく、ご家族の歴史を整理し、これからの未来へつなぐ大切な節目です。焦って査定を依頼する前に、まずは名義の確認や、売却以外の選択肢も含めて、信頼できる地元の専門家に気持ちを整理しながら相談してみてはいかがでしょうか。

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