石巻市で土地選びを進める際、ハザードマップでリスクを確認することは重要ですが、単に「色が塗られているか」を見るだけでは不十分です。ハザードマップの情報を正しく読み解かないと、購入後に思わぬ地盤改良費用や基礎の高基礎化工事が必要になり、建物本体の予算を圧迫してしまうリスクがあります。

なぜ石巻市での土地探しは「ハザードマップの色」を見るだけでは危険なのか？

石巻市が発行しているハザードマップを開くと、浸水想定区域や土砂災害警戒区域などが色分けされています。多くの方は「色がついていないから安全」「ピンク色だから買ってはいけない」と判断しがちですが、これだけで判断するのはとても危険です。

その理由は、浸水リスクの「深さ（水深）」と「原因」によって、建築時に必要な対策や費用が大きく変わるためです。例えば、同じ浸水想定エリアであっても、河川の氾濫によるものなのか、大雨で雨水が溢れる内水氾濫なのかによって対策が変わります。また、想定される浸水深が30cm程度なのか、1m以上に及ぶのかによって、基礎の高さや床下配管の仕様を変更する必要が出てきます。

リスクの有無だけで土地を候補から外してしまうと、石巻市内の限られたエリアの中で希望に合う土地が見つからなくなってしまうこともあります。大切なのは、リスクの大きさを正しく把握し、「どのような建築対策が必要になるか」までセットで考えることです。

ハザードマップのリスクが注文住宅の「建築費用」に与える影響とは？

ハザードマップで浸水や地盤のリスクが確認された土地の場合、家を安全に建てるための「追加工事費用」が発生することがあります。これが、土地探しにおいて予算オーバーを引き起こす大きな要因です。

具体的に予算へ影響を与えるポイントは主に以下の3点です。

• 基礎を高くする費用（高基礎工事）：浸水被害から床上への浸水を防ぐため、通常の基礎よりも高く設定する場合、コンクリートや鉄筋の量が増えるため数十万円から100万円以上の追加費用がかかることがあります。
• 地盤改良工事の費用：川の近くやかつて水田だった地域などは、地盤が柔らかい傾向にあります。建築前に地盤調査を行い、杭を打つなどの地盤改良が必要になると、50万円〜150万円ほどの予算を見込んでおく必要があります。
• 敷地の土盛り（盛土）費用：道路や隣地よりも敷地を高くするために土を入れる場合、土砂の購入・運搬費や、崩れを防ぐための擁壁（ようへき）工事費用が発生する場合があります。

安く売り出されている土地であっても、ハザードマップのリスクに応じた対策費を加算すると、結果的に整備された高額な土地と総額が変わらなくなってしまうケースもあります。土地の購入価格だけでなく、「家を建てるための総額」で比較検討することが大切です。

石巻市で後悔しない土地選びを行うための「正しい見方」と手順は？

土地探しの段階でハザードマップを活用し、予算オーバーを防ぐためには、以下の手順で確認を進めるのがおすすめです。

まずは、石巻市のハザードマップで候補地の「災害種別」と「想定される被害の度合い」を細かく確認します。洪水、津波、土砂災害、内水氾濫のどれに該当し、浸水深がどのくらいと想定されているかをチェックしてください。

次に、過去の浸水履歴や周辺道路の状況を現地で確認します。ハザードマップ上のデータだけでなく、大雨が降った際に近くの道路に水が溜まりやすいかどうかなど、現場の起伏や水はけの良さを観察することが重要です。

そして最も重要なのが、土地の購入契約を結ぶ前に、希望する建物の配置と合わせた「総額シミュレーション」を行うことです。土地の買付を行うタイミングで工務店などの建築のプロにハザードマップを見せ、「この場所で安全に建てる場合、追加でどんな工事費がかかりそうか」を確認してもらいましょう。

まとめ

土地のハザードマップを見る際は、リスクの有無だけに一喜一憂せず、その対策にいくらの費用がかかるのかを事前に把握することが大切です。土地代金と建築対策費の合計額をしっかりと算出し、全体の予算内で無理なく理想の暮らしが叶えられるかどうかの判断軸を持っておきましょう。参考にこちらの記事もご覧ください。⇩

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この記事を書いた人

奥田 正武（ウイングホーム 代表）

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