2026.09.01

石巻で実家の建て替えや売却を考える方へ。知っておきたい「未登記建物」の確認方法と解決の第一歩

石巻でご実家の建て替えや売却を検討し始めた際、最初に確認しておきたいのが、敷地内にある建物がすべて正しく登記されているかという点です。長年暮らしてきたご実家や、敷地内にある古い物置・増築部分などが「未登記（登記がされていない状態）」のまま残っているケースは少なくありません。未登記の建物があると、いざ建て替えのために解体しようとしたり、売却の手続きを進めようとしたりする段階で、思わぬ時間や費用がかかってしまうことがあります。まずは現状を正しく把握し、一つずつ整理していくことが、スムーズな住まいづくりの第一歩となります。

なぜ実家に「未登記建物」が存在してしまうのでしょうか？

「ずっと普通に暮らしてきた家なのに、登記されていないなんてことがあるの？」と驚かれる方も多いと思います。実は、昔に建てられた木造住宅や、敷地内の物置、後からつなげて造った増築部分などは、登記の手続きが省略されたまま年月が経っていることが珍しくありません。

特に以下のようなケースで、未登記建物が発生しやすくなります。

現金で建築・増築をした場合：住宅ローンを利用する際は、金融機関から登記を求められますが、現金で支払った場合は登記をしなくても資金が手に入るため、そのまま放置されてしまうことがあります。
親世代が「登記は不要」と判断していた場合：「小さな物置だから」「身内だけで使う離れだから」といった理由で、あえて登記を申請しなかったケースです。
相続が繰り返されている場合：名義変更（移転登記）が行われないまま何世代にもわたって引き継がれ、書類上の所有者と実際の居住者が一致しなくなっていることがあります。

これらの建物は、固定資産税の課税明細書には載っている（税金は払っている）のに、法務局の登記簿には存在しないという状態になっていることが多く、これが「未登記」と呼ばれる状態です。

未登記の建物があると、建て替えや売却でどんな問題が起こる？

普段の暮らしの中で困ることはほとんどありませんが、いざ「建て替えよう」「売却しよう」となったタイミングで、以下のようなハードルに直面することがあります。

1. 建て替え時の住宅ローン審査に影響する

新しく家を建てるために住宅ローンを組む際、金融機関は土地と建物に「抵当権」を設定します。このとき、敷地内に未登記の古い建物が残っていると、金融機関から「融資を実行する前に、未登記建物を解体して滅失登記をするか、あるいは表題登記を通してください」と求められるのが一般的です。手続きが完了するまで融資が実行されず、家づくりのスケジュールが後ろにずれてしまう原因になります。

2. 売却の手続きがスムーズに進まない

不動産を売却する場合、買い手側は「権利関係がクリアな物件」を求めます。未登記の建物があると、買い手が住宅ローンを利用できない可能性が高くなるため、売却活動そのものが難航してしまいます。基本的には、売り手側の責任と負担で登記を整えるか、解体して更地にする必要があります。

我が家の建物が「未登記」かどうかを確認する3つのステップ

ご実家の建物が登記されているかどうかは、ご自身でも比較的簡単に調べることができます。まずは以下のステップで確認してみましょう。

ステップ1：毎年届く「固定資産税の課税明細書」を見る
毎年春ごろに市役所から届く納税通知書に同封されている明細書を確認します。建物の欄に「家屋番号」が記載されているかチェックしてください。もし家屋番号の欄が空欄になっていたり、「未登記」といった表記があったりする場合は、登記がされていません。
ステップ2：法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得する
土地や建物の地番をもとに、法務局で登記情報を確認します。土地の登記はあっても建物の登記が見つからない場合、その建物は未登記です。
ステップ3：現地の建物と図面を見比べる
登記簿に記載されている建物の「床面積」や「構造」が、実際の建物と大きく異なっている場合、過去に増築した部分が未登記のままになっている可能性があります。

未登記建物を解決するために、まず何から始めるべき？

未登記の建物が見つかったからといって、慌てる必要はありません。建て替えや売却の目的に合わせて、適切な専門家に相談しながら進めていきましょう。

もし、古い建物を壊して新しく家を建てる（建て替え）ことが決まっている場合は、解体工事を行った後に「建物滅失登記」という手続きを行います。この手続きには、建物の所有者が誰であるかを証明する書類（固定資産税の評価証明書や遺産分割協議書など）が必要になるため、事前に書類を整理しておくことが大切です。

一方で、建物を残したまま売却したり、リノベーションして住み継いだりする場合は、新たに「建物表題登記」を行う必要があります。この場合は、土地家屋調査士という専門家に依頼して、建物の測量や図面の作成を行ってもらうことになります。

私たちウイングホームは、石巻エリアで新築から不動産売買、賃貸、管理まで幅広く住まいのサポートを行っています。土地や建物の状況をプロの視点から一貫して確認し、予算やスケジュールに無理のない最適な解決策を一緒に考えます。まずはご家族で「この土地と建物をこれからどう活かしていくか」という方向性を話し合うことから始めてみませんか。

ご実家の建て替えや売却をスムーズに進めるためには、まず固定資産税の課税明細書を開き、手元にある書類と実際の建物の状態を見比べてみることから始めてみましょう。

参考に下記URLもご覧ください。⇩

司法書士法人不動産名義変更手続センター

土地家屋調査士法人えん公式ブログ

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