2026.09.17

石巻でマイホームを売却したらいくらかかる？不動産売却の税金の基本と手元に残るお金の計算方法

石巻でマイホームを売却する際、売却価格がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料や登記費用、そして売却益に対する税金などの諸経費を差し引いた金額が最終的な「手元に残るお金」になります。マイホームの売却では、所有期間や特例の適用有無によって税額が大きく変わるため、事前に引かれるお金の全体像を把握しておくことが、無理のない住み替えや資金計画を進めるための第一歩です。

こんにちは。ウイングホームの奥田正武です。住み慣れた我が家を手放すとき、一体いくらのお金が手元に残り、次の暮らしに充てられるのかは一番気になるポイントですよね。そのお気持ち、よくわかります。今回は、不動産売却にかかる税金や諸経費の基本と、手元に残るお金の計算方法を分かりやすく整理してお伝えします。

マイホームを売却するときにかかる税金と諸経費にはどのようなものがある？

不動産を売却する際には、国や自治体に納める税金と、手続きをサポートする専門家などへ支払う諸経費が発生します。これらは売却の手続き中、あるいは売却した翌年の確定申告時に支払うことになります。

印紙税（契約時）：売買契約書に貼付する印紙代です。取引金額に応じて税額が定められており、現在は軽減税率が適用されるケースが一般的です。
登録免許税（引き渡し時）：住宅ローンが残っている場合、土地や建物に設定されている「抵当権」を抹消するための登記費用が必要です。司法書士への報酬と合わせて数万円程度が目安となります。
仲介手数料（取引完了時）：買い手を見つけてくれた不動産会社に支払う手数料です。「売却価格の3％＋6万円（消費税別）」が法律で定められた上限額となり、大きな割合を占める経費です。
譲渡所得税・住民税（売却の翌年）：マイホームを売却して購入時の価格よりも高く売れ、「利益（譲渡所得）」が出た場合にのみ課税される税金です。

このように、売却にはいくつかのタイミングで費用が発生します。特にローンが残っている場合は、売却代金で一括返済できるかどうかも含めて、事前に計算しておくことが大切です。

売却益にかかる「譲渡所得税」はどうやって計算するの？

売却によって得た利益に対する税金は、単純に「売れた金額」だけに課税されるわけではありません。売却価格から、その家を手に入れた時の費用と、売るためにかかった費用を差し引いた「純粋な利益」に対して課税されます。

譲渡所得の計算式

課税対象となる譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

「取得費」とは、土地や建物の購入代金や建築費、購入時の手数料などの合計です。建物は築年数に応じて価値が減少する「減価償却」を行う必要があります。「譲渡費用」は、売却時の仲介手数料や印紙税、建物の解体費などが該当します。

所有期間による税率の違い

譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点で、そのマイホームを何年所有していたかによって大きく2つに分かれます。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率約39％（所得税30％・住民税9％）
長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率約20％（所得税15％・住民税5％）

※復興特別所得税が別途加算されます。

所有期間が5年を超えるかどうかで税率がほぼ倍近く変わるため、売却のタイミングを見極める際には所有期間の確認が欠かせません。

手元に残るお金を増やすために知っておきたい「3,000万円の特別控除」とは？

マイホームを売却する場合、一定の要件を満たしていれば、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」という特例を利用できます。

この特例が適用されると、仮にマイホームが購入時より高く売れて利益が出たとしても、その利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税や住民税がかからなくなります。所有期間の長短を問わず利用できるため、多くのマイホーム売却において税負担を大幅に軽減する、あるいはゼロにするための重要な制度です。

ただし、この特例を受けるためには、実際に自分が住んでいた家であることや、前年・前々年に同じ特例を受けていないことなど、いくつかの適用条件があります。また、特例を利用するためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。「税金がかからないから申告もしなくてよい」というわけではない点に注意しましょう。

まとめ

マイホーム売却で手元に残るお金を正確に把握するためには、売却価格から仲介手数料などの諸経費を引き、さらに購入時の書類を整理して「利益が出るかどうか」を事前にシミュレーションしておくことが欠かせません。まずは手元にある購入時の契約書や領収書を集めて、当時の「取得費」がいくらだったかを確認することから始めてみませんか？

参考にこちらの記事もご覧ください。⇩

国税庁～税について調べる

「HOME4U」【不動産売却の税金計算方法】具体例や節税のコツも解説！

ウイングホームは宮城県石巻市で注文住宅（新築・建替え）、リフォーム、リノベーションを行っております。お住まい・不動産のこと、相続のことで何か困ったこと、相談したいことがありましたらお気軽にお問合せください。

建替えリノベ相談はこちら相続の相談はこちら新築の注文住宅相談会はこちらその他、問合せはこちら

この記事を書いた人