石巻市でご自宅などの不動産を売却した場合、売却価格（査定額）がそのまま手元に残るわけではなく、一般的には売却金額の約4〜6％程度の「各種費用」や「税金」が差し引かれます。例えば2,000万円で売却できたとしても、状況によっては手元に残る額が1,900万円前後になるケースもあるため、売出価格を決める段階から「最終的な手残りの額」をシミュレーションしておくことが大切です。

売却にかかる費用を事前に把握していないと、住宅ローンの完済計画が狂ってしまったり、新居への引越し費用が不足したりと、後々焦ってしまうことになりかねません。石巻市で住まいの売買や住み替えをお手伝いしている工務店・不動産のプロとして、実際にかかる費用や税金のシミュレーション方法を分かりやすく解説します。

家を売却するときにかかる費用の内訳と相場とは？

不動産を売却する際には、買主様からいただく売買代金とは別に、さまざまな費用が発生します。その気持ち、よくわかります。「売りたい金額」ばかりに目が行きがちですが、まずは引き去られる「出ていくお金」の項目を整理してみましょう。

主な費用項目と一般的な費用の目安は以下の通りです。

• 仲介手数料：不動産会社に支払う報酬です（売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限額の目安となります）。
• 印紙税（売買契約書）：契約金額に応じた収入印紙を貼り付けます（1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円程度 ※軽減税率適用時）。
• 抵当権抹消登記費用・司法書士報酬：住宅ローンが残っている場合、抵当権を外す手続きが必要です（数万円程度）。
• 住宅ローンの返済手数料：繰上返済や全額繰上返済に伴い、金融機関へ支払う手数料です（数千円〜3万円程度）。
• 必要に応じてかかる費用：測量費用、建物解体費用、不用品処分費用、引越し費用など。

石巻市内の戸建て売却では、境界が曖昧な土地の「確定測量」が必要になったり、古家付きで売り出さずに「更地渡し」にするための解体費用が発生したりするケースもあります。これらは売却条件によって大きく変動するため、事前に確認しておくことが重要です。

売却に伴う税金「譲渡所得税」はいつ・いくら発生する？

家を売ったとき、もう一つ気になるのが「税金」ですよね。不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかるのが「譲渡所得税・住民税」です。

ここでポイントになるのは、売却した「価格全体」に税金がかかるのではなく、売却価格から「購入時の費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を引いた利益（儲け）に対してのみ課税されるという点です。

利益の計算式は以下のようになります。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

この計算の結果、利益が出なければ譲渡所得税はかかりません。もし利益が出た場合でも、ご自身が住んでいた家（マイホーム）を売る場合は、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除の特例」が利用できる可能性が高いです。この特例が適用できれば、利益が3,000万円以下であれば実質的に税金がかからないケースが多くなります。

ただし、ご所有期間（5年超か5年以下か）によって適用される税率が変わることや、相続した空き家の売却かどうかなどによって特例の条件が異なりますので、事前の確認が欠かせません。

【売却シミュレーション】2,000万円で売れた場合の手残り額は？

それでは、具体例を使って手元にいくら残るのかをシミュレーションしてみましょう。石巻市内でマイホーム（戸建て）を2,000万円で売却した場合の試算です。

売却条件の例

• 売却価格：2,000万円
• 所有期間：8年（居住用マイホーム）
• 住宅ローン残高：1,000万円
• 解体や大規模測量は無し

かかる費用のシミュレーション

• 仲介手数料：約72.6万円（税込）
• 印紙代：1万円
• 抵当権抹消・司法書士費用：約3万円
• ローン全額返済手数料：約2万円
• 不用品処分・引越し代など：約35万円
• 費用合計：約113.6万円

手残り額の計算

売却価格（2,000万円）から、費用の合計（約113.6万円）と住宅ローンの残債（1,000万円）を差し引きます。

2,000万円 − 113.6万円 − 1,000万円 ＝ 約886.4万円

さらに、マイホームの3,000万円特別控除を活用できれば譲渡所得税が0円となり、最終的に手元に残る現金は「約886万円」となります。もし住宅ローンの残債がもっと多かったり、更地にする解体費用（150万円〜200万円程度）が別途かかったりする場合は、その分だけ手残りが減る計算になります。

手元に残るお金を正確に把握して後悔のない売却を

不動産の売却では、「いくらで売れるか」という査定額だけに気を取られてしまうと、引き去られる費用やローンの返済、税金の存在を見落としてしまいがちです。

後から「思っていたより手元に残らなかった」と後悔しないためにも、売出価格を決める前の段階で、費用や税金を含めた総額シミュレーションを行っておくことが大切になります。暮らしやすさや次のライフプランを守るために、まずは「全ての費用を引き去ったあとの現実的な手残り額」を算定することから始めてみてください。

査定額の数字だけで判断せず、手元に残る金額から逆算して、無理のない売却計画を立てていきましょう。

参考にこちらの記事もご覧ください。⇩

イクラ不動産「家やマンションの売却にかかる費用を解説！手元に残るのは結局いくら？」

イエステーション「家を売ると、手元にいくら残る？売却価格と手取り額の違い・売却費用をまとめて解説」

YouTube（音が出ます）一級建築士×宅建士×FPの 相続不動産・売却・住み替えチャンネル「自宅売却の手取りはいくら？2,500万円で売れた家の費用・税金を計算【仙台・宮城】」

よくある質問

家を売却する際、どのような費用がかかりますか？

不動産売却時には、仲介手数料、印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記費用やその司法書士報酬、住宅ローンの返済手数料などが主な費用として発生します。また、必要に応じて測量費用や建物解体費用、不用品処分費用、引越し費用などもかかる場合があります。

家を売却した際に発生する税金はどのように計算されますか？

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税・住民税」がかかります。この利益は、売却価格から購入時の費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を引いた額で計算されます。利益が出なければ税金はかかりません。

自分が住んでいた家（マイホーム）を売却する場合、税金について何か特別な控除はありますか？

はい、ご自身が住んでいた家を売る場合、一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除の特例」が利用できる可能性があります。この特例が適用されれば、利益が3,000万円以下であれば実質的に税金がかからないケースが多くなります。ただし、所有期間などによって条件が異なりますので、事前の確認が重要です。

なぜ、家を売却する前に手元に残る金額を正確に把握しておくことが重要なのでしょうか？

売却価格だけを見てしまうと、後から費用や税金、ローンの返済で「思っていたより手元に残らなかった」と後悔する可能性があります。事前に手残り額をシミュレーションすることで、住宅ローンの完済計画や新居への引越し費用など、次のライフプランを無理なく立てることができます。