2026.10.14

石巻市の人口が12万人台へ。人口減少が住まいと不動産市場に与える影響と今後の考え方

石巻市の人口減少は、将来の住まい選びや不動産価値を考える上で「資産としての持ち方」をより慎重に検討すべきサインです。人口が減ることは、単に町が寂しくなるというだけでなく、インフラの維持コストや不動産の流動性に直結するため、これからの家づくりや住まい探しでは「長く愛着を持って住み続けられるか」という視点が、これまで以上に重要になります。

人口減少という大きな流れの中で、住まいに対する考え方も「所有して終わり」から「長く管理し、活用し続ける」へとシフトしていく必要があります。まずは、ご自身がこれから住む場所や家が、10年後、20年後にどのような暮らしを支えてくれるのか、そのイメージを家族で話し合ってみることから始めてみませんか。

不動産市場への具体策や今後の方向性について詳しく解説します。

1. 人口減少が住まい・不動産市場に与える3つの主な影響

① 空き家・利用低迷物件の増大と資産価値の二極化

放置空き家の増加：高齢化や相続に伴い、市内には3,500戸以上の空き家が存在すると見られています。適切な管理がなされない空き家が増えることで、周辺の景観低下や資産価値の下落を招いています。
立地による需要の偏り：JR石巻駅周辺や蛇田地区などの買い物・交通利便性が高いエリアは需要が一定数維持される一方、郊外や旧町部（雄勝・牡鹿・北上等）では需要が著しく低下し、二極化が進んでいます。

② 賃貸住宅市場の需給ギャップと入居率の落ち着き

震災後に急増した一時的な賃貸需要や復興事業関係者の滞留が一巡し、民間賃貸の入居率は震災前と同等の水準（約70%前後）に落ち着いています。
築年数が経過した老朽賃貸アパートでは空室期間の長期化が目立ち、家賃相場の下落傾向やリノベーションの必要性に直面しています。

③ 復興住宅・公営住宅のミスマッチ

震災後に整備された災害公営住宅（復興住宅）でも、単身高齢者の増加や高齢化による返還・空き室化が課題となっています。
市では収入要件を緩和して現役世代や若年層を呼び込むなど、有効活用の模索が進められています。

2. 今後の住まいと不動産市場の考え方・活用戦略

人口減少局面においては、ただ新築を建てる・従来のまま所有し続けるのではなく、「コンパクトな街づくり」「既存ストックの有効活用」「柔軟な所有形態」への転換が不可欠です。

【従来のモデル】                 【これからのモデル】
 郊外拡大・新築中心     ───＞   コンパクトシティ・既存住宅リノベ
 個人所有・そのまま放置  ───＞   シェアリング・贈与型賃貸・利活用

① 「売る・貸す・手放す」選択肢の早期検討（所有者向け）

早期の相続・登記対策：空き家を放置すると固定資産税の増額（特定空家指定による優遇措置の除外）リスクが発生します。早めの相続登記や不用品の整理、売却・賃貸の査定を進めることが重要です。
解体補助金や空き家バンクの活用：石巻市が推進する空き家バンク制度や解体補助事業、専門家相談窓口などを積極的に利用し、負動産化を防ぎます。

② リノベーションと新しい住まい方の創出（市場・事業者向け）

リノベーション×まちづくり：クリエイターや移住者、若者向けに築古物件をリノベーションして提供する試み（合同会社巻組などの取り組み）が定着しつつあります。
「贈与型賃貸住宅」など新システムの登場：一定期間賃貸で居住した後に無償譲渡される仕組みなど、初期費用を抑えて移住・定住を促す新たな不動産モデルが石巻市内でも広がっています。